Objectif

La loi Malraux

Adopté en 1962, le dispositif Malraux a pour objectif de donner une nouvelle dimension à la protection et à la mise en valeur du patrimoine français. Pour cela, l’état octroie une réduction d’impôts à tout contribuable finançant la restauration d’un bien situé dans des secteurs disposant d’un patrimoine architectural et culturel particulier. Les travaux doivent aboutir à la restauration complète de l'immeuble et la qualité du bâti est suivie par un Architecte des Bâtiments de France. Ce dispositif offre aux investisseurs une excellente opportunité de défiscalisation, de même qu’une bonne protection à moyen et long terme. Il s’adresse essentiellement aux contribuables ayant une fiscalité très élevée car il faut prévoir une à deux années pour digérer l'ensemble du budget travaux.

Principe

La Défiscalisation Malraux s'adresse aux contribuables français qui investissent dans des appartements à rénover en vue de les louer. Le prix total de l'opération est donc composé du prix d'acquisition du bien et du montant des travaux de remise en état. Le dispositif donne droit à une réduction d'impôt calculée sur le montant des travaux de restauration engagés par le contribuable à hauteur de :

  • 30% pour les immeubles situés en Secteur Sauvegardé.
  • 22% pour les immeubles situés dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP).

Le montant des travaux pour le calcul de la réduction d'impôt est plafonné à 100 000€ par an.

Obligations

  • La réduction d'impôt est conditionnée à l'engagement de restaurer l'ensemble de l'immeuble et de louer les logements nus à usage d'habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans.
  • L'engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement des travaux de l'immeuble.
  • La réduction d'impôt s'étale sur la période du paiement effectif des travaux et ne doit pas dépasser 3 ans après la date de délivrance du permis de construire (en cas de fouilles archéologiques, ce délai peut être majoré d'un an).
  • Lorsque la réduction d'impôt au titre d'une année excède l'impôt dû au titre de cette même année, le solde de la défiscalisation Malraux ne peut pas être imputé sur l'impôt des années suivantes.
  • Les Travaux de restauration doivent obligatoirement faire l'objet d'une Autorisation Spéciale délivrée par le Préfet (ASP) avant le démarrage des travaux.
  • Les Travaux sont nécessairement suivis par les Architectes des Bâtiments de France.

Avantages

  • Une réduction d’impôt pouvant atteindre 30 000 € / an (non soumise au plafonnement des niches fiscales, fixé à 10 000 € / an).
  • Un effet fiscal immédiat, ne nécessitant pas d’attendre le démarrage des travaux.
  • Un dispositif simplifié, permettant au vendeur d’effectuer les travaux. Initialement, les travaux de restauration devaient être engagés de manière formelle par les copropriétaires de l'immeuble. Depuis 2009, le nouveau dispositif Malraux prévoit que les travaux peuvent être réalisés dans le cadre d'un contrat de vente d'immeuble à rénover. Le montant des dépenses ouvrant droit à la réduction d'impôt est alors celui qui correspond au prix des travaux à réaliser par le vendeur et effectivement payés par l'investisseur à l'entreprise de travaux. Le recours à la vente en l'état futur de rénovation a le mérite de la simplicité et permet de meilleures garanties aux acquéreurs.
  • Le bénéfice de revenus complémentaires (après échéance du prêt) et d’un capital financier suite à la revente du bien.
  • La possibilité de protéger vos proches au moyen d’une assurance décès-invalidité avantageuse.

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