La loi Monuments Historiques

Objectif :

La loi de défiscalisation sur les Monuments Historiques existe depuis près de 100 ans. Elle vise à favoriser l'entretien et la restauration de biens immobiliers classés Monuments Historiques ou inscrits à l'Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques. Ce dispositif concerne les contribuables fortement imposés qui cherchent à investir sur de l'immobilier en centre-ville tout en réduisant efficacement leur imposition.

Principe :

L'investissement en loi Monuments Historiques consiste à acquérir un bien nécessitant d'importants travaux de restauration. Les charges de restauration et d'entretien du bien ainsi que les intérêts d'emprunts liés à l'acquisition du foncier et aux travaux sont déductibles à 100% des revenus fonciers. Le déficit généré est déductible du revenu global, sans aucun plafonnement. A la livraison des travaux, l’investisseur est tenu de louer le bien en location nue pendant 3 ans, puis il peut en disposer à sa convenance (location nue ou meublée, résidence secondaire ou principale).

Obligations :

  • L’immeuble doit être inscrit ou classé Monument Historique.
  • Les travaux doivent avoir été préalablement autorisés par le préfet de région et sont nécessairement suivis par les architectes des Bâtiments de France.
  • La durée des travaux peut s'étaler de 1 à 3 ans.
  • Le montant des travaux doit être déduit sur l'année en cours.
  • La limite annuelle de déduction est de 200 000 € pour les immeubles MH qui ne sont pas ouverts au public.
  • L'engagement de conservation du bien est de 15 ans minimum.
  • L’engagement de location du bien est de 3 ans minimum
  • L’investisseur qui choisit de conserver le bien pour son usage personnel au terme des 3 premières années de détention ne peut déduire que 50 % du montant des travaux engagés.
  • La division d’un Monument Historique est impossible.
  • Le bien immobilier ne peut être démoli, transformé, vendu, donné ou légué sans autorisation du ministère de la Culture.
  • L’immeuble Monument Historique est compris dans l’actif taxable de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF), mais l’administration fiscale peut se montrer tolérante quant à l’estimation du bien.
  • La plus-value réalisée lors de la revente du bien relève du régime commun (exonération de toute imposition après 30 années de détention du bien).

Avantages :

  • Une déduction sur le revenu global à hauteur de 100 % du montant des travaux engagés et des intérêts d’emprunt, sans aucun plafond.
  • En cas d’excédent, le solde du montant déductible est reportable sur le revenu global des 6 années suivantes, sans aucun plafonnement.
  • La réduction d’impôt n’entre pas dans le cadre du plafonnement des niches fiscales, fixé à 10 000 € / an.
  • La possibilité d’acquérir le bien en indivision ou par le biais d’une SCI familiale.
  • La possibilité de démembrer le bien entre nu-propriétaire et usufruitier.
  • Après livraison des travaux, la déduction sur les revenus fonciers des charges locatives et des intérêts d’emprunt.
  • Aucun plafond de loyer ni de ressources du locataire n’est applicable.
  • Le bien peut être loué à un ascendant ou un descendant de l’investisseur, à condition qu’il ne fasse pas partie de son foyer fiscal.
  • La possibilité d’habiter le bien au terme des 3 premières années de détention, ou bien de le mettre en location et de bénéficier ainsi de revenus complémentaires.
  • La possibilité de disposer d’un capital financier à la revente du bien.
  • La possibilité de protéger vos proches au moyen d’une assurance décès-invalidité avantageuse.
  • Un allègement des frais de transmission : l'acquéreur est exonéré de droits de succession s'il signe une convention avec les ministères de la Culture et du Budget.

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