Le démembrement de propriété

Objectif

Dans le cadre de l’immobilier neuf, le démembrement de propriété consiste à acquérir la fraction d’un bien qualifiée de nue-propriété et qui représente environ 60 % de la valeur qu’aurait ledit bien en pleine propriété. L’usufruit est confié à un bailleur institutionnel pour une durée de 15 à 20 ans. Pendant ce temps, l’investisseur ne touche pas de loyers et le bien n’entre pas dans l’assiette de l’ISF.

A l’issue du bail, l’investisseur récupère l’usufruit et devient totalement propriétaire. Ce dispositif permet donc de se constituer un patrimoine à moindre coût et d’échapper à la fiscalité qui s’applique habituellement à la détention comme à la jouissance d’un bien immobilier.

Principe

Dans le cadre d’un démembrement, la propriété est séparée en deux parties bien distinctes :

  • la nue-propriété : droit de disposer du bien
  • l’usufruit : droit d’utiliser le bien ou d’en percevoir les fruits (c’est-à-dire les loyers dans le cas d’un bien destiné à la location)

L'investisseur en nue-propriété acquiert donc un bien immobilier (récemment achevé ou en état futur d’achèvement) à un montant représentant 50 à 60 % de sa valeur en pleine propriété (lequel montant est fonction de la durée de l'usufruit temporaire). En parallèle, l'usufruit est évalué entre 40 % et 50 % de la valeur du bien, soit le montant des loyers que percevra l'usufruitier durant la période d'usufruit temporaire.

Dans ce dispositif, l’usufruitier est le plus souvent un institutionnel qui loue le bien pendant une période de 15 à 20 ans à des personnes physiques et en perçoit les revenus. En contrepartie :

  • il est tenu aux dépenses d'entretien préservant la conservation du bien
  • il est redevable des taxes (foncière, habitation) et impôts afférents au bien (impôt de solidarité sur la fortune, impôt sur le revenu)

Tous ces engagements sont fixés par convention au moment de l'acquisition.
A l'échéance du démembrement, l'usufruit et la nue-propriété sont automatiquement reconstitués : l'usufruitier restitue le bien – en bon état et sans frais - au nu-propriétaire, qui en devient plein propriétaire.

Obligations

  • L’usufruitier du bien est généralement désigné pour une période incompressible de 15 ans au minimum.
  • La plus-value réalisée lors de la revente du bien relève du régime commun (exonération de toute imposition après 30 années de détention du bien).

Avantages

  • La possibilité d’acquérir un bien pour 50 à 60 % de sa valeur.
  • L’absence de formalités juridiques lors de l’acquisition de la pleine propriété du bien.
  • Une réduction des coûts éventuels liés aux loyers impayés, à l’absence ou au changement de locataire (assurances, états des lieux d’entrée et de sortie, frais de rédaction de bail, honoraires d’agence, rafraîchissements du bien, etc.) : le locataire n’est pas un particulier mais un institutionnel assumant l’ensemble de ces charges.
  • Une fiscalité allégée :
    • le bien détenu en nue-propriété n’entre pas dans l’assiette de l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) et n’est pas soumis à la taxe foncière.
    • l’investisseur peut déduire ses intérêts d’emprunt des revenus fonciers existants.
    • l’emprunt contracté par l’investisseur pour acquérir le bien peut lui permettre de réduire la valeur de son patrimoine dans le cadre du calcul de l'ISF.
  • La liberté pour l’investisseur de revendre son bien à tout moment puisque l'acquisition en nue-propriété n'est assortie d'aucune durée minimale de détention.
  • Le bénéfice de revenus complémentaires (à l’échéance de la période de démembrement) et d’un capital financier suite à la revente du bien.
  • La possibilité de protéger vos proches au moyen d’une assurance décès-invalidité avantageuse.

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