Le dispositif LMNP amortissable

Objectif

Le dispositif LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est un régime juridique qui s'applique à la location meublée. Il permet notamment de profiter de revenus défiscalisés sur le long terme, via l’amortissement du bien et des charges supportées. Il s’agit d’un statut particulièrement intéressant pour les investisseurs qui cherchent à préparer leur retraite.

Principe

Le principe du dispositif LMNP est simple. Dans le cadre de l’immobilier neuf, il s’agit d’acquérir un bien récemment achevé ou en état futur d’achèvement au sein d’une résidence avec services (résidences de tourisme classées, résidences étudiantes, résidences séniors ou EHPAD – Etablissements Hospitaliers pour Personnes Agées Dépendantes). Le logement est ensuite loué à un exploitant au moyen d’un bail commercial de 9 ans, ce qui permet à l’investisseur de bénéficier de revenus locatifs défiscalisés via l’amortissement des charges supportées. S’il ne permet pas de réduction d’impôt à proprement parler, le LMNP amortissable permet donc de s’assurer une source de revenus défiscalisée sur le long terme.

Les charges déductibles de vos revenus locatifs sont de deux natures :

  • Charges liées à l’investissement (frais de notaire ; frais d’entretien, de réparations et d’amélioration ; charges de copropriété ; impôts locaux type taxe foncière ; frais de gestion et d’assurance ; frais de comptabilité ; intérêts d’emprunt)
  • Amortissement (défini comme la constatation comptable de la dépréciation du bien)
    • Amortissement du mobilier sur une durée de 7 ans
    • Amortissement de l’immobilier (hors foncier) sur une durée de 25 à 40 ans

De fait, les loyers perçus ne sont pratiquement pas - voire pas du tout - imposés, en particulier durant les premières années puisque le déficit accumulé avec les amortissements est suffisamment conséquent pour couvrir les revenus locatifs générés.

A noter également qu’un investissement en résidence avec services sous le statut LMNP vous permet de bénéficier du remboursement de la TVA acquittée lors de l’achat du bien.

Obligations

  • L'activité de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ne doit pas être exercée à titre professionnel. Les recettes locatives ne doivent donc pas dépasser 23 000 € HT / an ni représenter plus de 50 % des revenus globaux de l'investisseur.
  • Les recettes locatives doivent être imposées dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non dans celle des revenus fonciers.
  • La récupération de la TVA est soumise aux conditions suivantes :
    • Obligation pour l’exploitant de fournir au moins trois services, parmi lesquels le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception de la clientèle
    • Perception de loyers soumis à la TVA (au taux de 5,5 %)
    • Remboursement de la TVA au prorata du temps passé en cas de revente anticipée (moins de 20 ans après l’achat).

Cet avantage nécessite en outre certaines formalités fastidieuses qu’il conviendra de confier à un professionnel (comptable ou conseiller en gestion de patrimoine).

  • Le Loueur en meublé non professionnel relève du régime commun des plus-values immobilières (exonération de toute imposition après 30 années de détention du bien).
  • Les logements bénéficiant du statut LMNP sont assujettis à l'ISF et entrent donc dans le calcul de l'Impôt de Solidarité sur la Fortune.

Avantages

  • Le bénéfice de revenus complémentaires peu, voire pas du tout fiscalisés sur le long terme, en vue de préparer votre retraite.
  • La possibilité de récupérer la TVA (au taux de 20 %) acquittée lors de l’acquisition du bien.
  • Une réduction des coûts éventuels liés aux loyers impayés, à l’absence ou au changement de locataire (assurances, états des lieux d’entrée et de sortie, frais de rédaction de bail, honoraires d’agence, rafraîchissements du bien, etc.) : le locataire n’est pas un particulier mais un exploitant professionnel tenu de vous verser un loyer pour une période minimale de 9 ans.
  • L’absence de zonage, de plafond de loyer ou de plafond de ressources du locataire.
  • La possibilité de reporter le déficit foncier sur des revenus de même nature (imposables au titre des BIC) pendant 9 ans.
  • La possibilité d’investir par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (EURL, SARL de famille).
  • La possibilité de bénéficier du régime d’imposition micro-BIC au terme de la durée d’amortissement du bien (application d’un abattement de 50 % sur les recettes locatives), à condition que :
    • l’investisseur n’ait pas récupéré la TVA acquittée lors de l’acquisition du bien
    • les revenus générés par la location du bien meublé n’excèdent pas 32 900 €
  • La garantie d’un capital financier suite à la revente du bien.
  • La possibilité de protéger vos proches au moyen d’une assurance décès-invalidité avantageuse.

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