Le dispositif LMP

Objectif

Le dispositif LMP (Loueur en Meublé Professionnel) est un régime juridique qui s'applique à la location meublée en tant que professionnel. Il permet notamment de profiter de revenus défiscalisés sur le long terme, via l’amortissement du bien et des charges supportées. Il s’agit d’un statut particulièrement intéressant pour les investisseurs qui cherchent à préparer leur retraite et à se constituer un patrimoine transmissible à moindres frais.

Principe

Le principe du dispositif LMP est simple. Dans le cadre de l’immobilier neuf, il s’agit d’acquérir un bien récemment achevé ou en état futur d’achèvement au sein d’une résidence avec services (résidences de tourisme classées, résidences étudiantes, résidences séniors ou EHPAD – Etablissements Hospitaliers pour Personnes Agées Dépendantes). Le logement est ensuite loué à un exploitant au moyen d’un bail commercial de 9 ans, ce qui permet à l’investisseur de bénéficier de revenus locatifs défiscalisés via l’amortissement des charges supportées. S’il ne permet pas de réduction d’impôt à proprement parler, le dispositif LMP permet donc de s’assurer une source de revenus défiscalisée sur le long terme.

Les charges déductibles de vos revenus locatifs sont de deux natures :

  • Charges liées à l’investissement (frais de notaire ; frais d’entretien, de réparations et d’amélioration ; charges de copropriété ; impôts locaux type taxe foncière ; frais de gestion et d’assurance ; frais de comptabilité ; intérêts d’emprunt)
  • Amortissement (défini comme la constatation comptable de la dépréciation du bien)
    • Amortissement du mobilier sur une durée de 7 ans
    • Amortissement de l’immobilier (hors foncier) sur une durée de 25 à 40 ans

De fait, les loyers perçus ne sont pratiquement pas - voire pas du tout - imposés, en particulier durant les premières années puisque le déficit accumulé avec les amortissements est suffisamment conséquent pour couvrir les revenus locatifs générés.

A noter également qu’un investissement en résidence avec services sous le statut LMP vous permet de bénéficier du remboursement de la TVA acquittée lors de l’achat du bien.

Obligations

  • Les recettes annuelles (loyers + charges) de l'activité de loueur en meublé professionnel doivent être supérieures à 23 000 €. En cas de démarrage d'activité en cours d'année, on applique à ce seuil un prorata temporis pour tenir compte du nombre de jours où l'activité a été exercée.
  • Les recettes annuelles de l’investisseur en LMP doivent représenter au moins la moitié des ressources du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu.
  • Le loueur est inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés en qualité de loueur en meublé professionnel.
  • Les recettes locatives doivent être imposées dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non dans celle des revenus fonciers.
  • La récupération de la TVA est soumise aux conditions suivantes :
    • Obligation pour l’exploitant de fournir au moins trois services, parmi lesquels le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception de la clientèle.
    • Perception de loyers soumis à la TVA (au taux de 5,5 %).
    • Remboursement de la TVA au prorata du temps passé en cas de revente anticipée (moins de 20 ans après l’achat).

Cet avantage nécessite en outre certaines formalités fastidieuses qu’il conviendra de confier à un professionnel (comptable ou conseiller en gestion de patrimoine).

Avantages

  • Le bénéfice de revenus complémentaires peu, voire pas du tout fiscalisés sur le long terme, en vue de préparer votre retraite.
  • La possibilité de profiter d’avantages fiscaux importants tout en échappant au plafonnement des niches fiscales, fixé à 10 000 € / an.
  • La possibilité de récupérer la TVA (au taux de 20 %) acquittée lors de l’acquisition du bien.
  • Une réduction des coûts éventuels liés aux loyers impayés, à l’absence ou au changement de locataire (assurances, états des lieux d’entrée et de sortie, frais de rédaction de bail, honoraires d’agence, rafraîchissements du bien, etc.) : le locataire n’est pas un particulier mais un exploitant professionnel tenu de vous verser un loyer pour une période minimale de 9 ans.
  • L’absence de zonage, de plafond de loyer ou de plafond de ressources du locataire.
  • La possibilité d’imputer les déficits (hors amortissements) sur les autres revenus du foyer fiscal (y compris ceux qui ne relèvent pas des BIC), et d’échapper ainsi totalement à l’impôt sur le revenu.
  • La possibilité d’investir par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (EURL, SARL de famille).
  • La garantie d’un capital financier suite à la revente du bien.
  • Une exonération des plus-values immobilières à partir de 5 ans d’activité lorsque les recettes HT réalisées au cours de l’année civile précédant l'exercice de réalisation de la plus-value n'excèdent pas 90 000 €.
  • L’application d’un allègement dégressif au-delà de ce plafond, et jusqu’à 126 000 € de chiffre d’affaires.
  • Le bien n’est pas soumis à l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) dans la mesure où il est considéré comme un outil de travail.
  • La constitution d’un patrimoine aisément transmissible grâce à l’allègement considérable des frais de succession.
  • La déduction des droits de mutation soit à l’achat, soit les 5 années suivantes.
  • La possibilité de protéger vos proches au moyen d’une assurance décès-invalidité avantageuse.

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