Objectif
Le dispositif LMP (Loueur en Meublé Professionnel) est un
régime juridique qui s'applique à la location meublée en tant
que professionnel. Il permet notamment de profiter de revenus
défiscalisés sur le long terme, via l’amortissement du bien et
des charges supportées. Il s’agit d’un statut particulièrement
intéressant pour les investisseurs qui cherchent à préparer
leur retraite et à se constituer un patrimoine transmissible à
moindres frais.
Principe
Le principe du dispositif LMP est simple. Dans le cadre de
l’immobilier neuf, il s’agit d’acquérir un bien récemment
achevé ou en état futur d’achèvement au sein d’une résidence
avec services (résidences de tourisme classées, résidences
étudiantes, résidences séniors ou EHPAD – Etablissements
Hospitaliers pour Personnes Agées Dépendantes). Le logement
est ensuite loué à un exploitant au moyen d’un bail commercial
de 9 ans, ce qui permet à l’investisseur de bénéficier de
revenus locatifs défiscalisés via l’amortissement des charges
supportées. S’il ne permet pas de réduction d’impôt à
proprement parler, le dispositif LMP permet donc de s’assurer
une source de revenus défiscalisée sur le long terme.
Les charges déductibles de vos revenus locatifs sont de deux
natures :
- Charges liées à l’investissement (frais de notaire ; frais
d’entretien, de réparations et d’amélioration ; charges de
copropriété ; impôts locaux type taxe foncière ; frais de
gestion et d’assurance ; frais de comptabilité ; intérêts
d’emprunt)
- Amortissement (défini comme la constatation comptable de
la dépréciation du bien)
- Amortissement du mobilier sur une durée de 7 ans
- Amortissement de l’immobilier (hors foncier) sur une
durée de 25 à 40 ans
De fait, les loyers perçus ne sont pratiquement pas - voire
pas du tout - imposés, en particulier durant les premières
années puisque le déficit accumulé avec les amortissements est
suffisamment conséquent pour couvrir les revenus locatifs
générés.
A noter également qu’un investissement en résidence avec
services sous le statut LMP vous permet de bénéficier du
remboursement de la TVA acquittée lors de l’achat du bien.
Obligations
- Les recettes annuelles (loyers + charges) de l'activité de
loueur en meublé professionnel doivent être supérieures à 23
000 €. En cas de démarrage d'activité en cours d'année, on
applique à ce seuil un prorata temporis pour tenir compte du
nombre de jours où l'activité a été exercée.
- Les recettes annuelles de l’investisseur en LMP doivent
représenter au moins la moitié des ressources du foyer fiscal
soumis à l'impôt sur le revenu.
- Le loueur est inscrit au Registre du Commerce et des
Sociétés en qualité de loueur en meublé professionnel.
- Les recettes locatives doivent être imposées dans la
catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et
non dans celle des revenus fonciers.
- La récupération de la TVA est soumise aux conditions
suivantes :
- Obligation pour l’exploitant de fournir au moins trois
services, parmi lesquels le petit déjeuner, le nettoyage
régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la
réception de la clientèle.
- Perception de loyers soumis à la TVA (au taux de 5,5 %).
- Remboursement de la TVA au prorata du temps passé en cas
de revente anticipée (moins de 20 ans après l’achat).
Cet avantage nécessite en outre certaines formalités
fastidieuses qu’il conviendra de confier à un professionnel
(comptable ou conseiller en gestion de patrimoine).
Avantages
- Le bénéfice de revenus complémentaires peu, voire pas du
tout fiscalisés sur le long terme, en vue de préparer votre
retraite.
- La possibilité de profiter d’avantages fiscaux importants
tout en échappant au plafonnement des niches fiscales, fixé à 10 000 € / an.
- La possibilité de récupérer la TVA (au taux de 20 %)
acquittée lors de l’acquisition du bien.
- Une réduction des coûts éventuels liés aux loyers impayés,
à l’absence ou au changement de locataire (assurances, états
des lieux d’entrée et de sortie, frais de rédaction de bail,
honoraires d’agence, rafraîchissements du bien, etc.) : le
locataire n’est pas un particulier mais un exploitant
professionnel tenu de vous verser un loyer pour une période
minimale de 9 ans.
- L’absence de zonage, de plafond de loyer ou de plafond de
ressources du locataire.
- La possibilité d’imputer les déficits (hors
amortissements) sur les autres revenus du foyer fiscal (y
compris ceux qui ne relèvent pas des BIC), et d’échapper
ainsi totalement à l’impôt sur le revenu.
- La possibilité d’investir par l'intermédiaire d'une
société non soumise à l'impôt sur les sociétés (EURL, SARL de
famille).
- La garantie d’un capital financier suite à la revente du
bien.
- Une exonération des plus-values immobilières à partir de 5
ans d’activité lorsque les recettes HT réalisées au cours de
l’année civile précédant l'exercice de réalisation de la
plus-value n'excèdent pas 90 000 €.
- L’application d’un allègement dégressif au-delà de ce
plafond, et jusqu’à 126 000 € de chiffre d’affaires.
- Le bien n’est pas soumis à l’Impôt de Solidarité sur la
Fortune (ISF) dans la mesure où il est considéré comme un
outil de travail.
- La constitution d’un patrimoine aisément transmissible
grâce à l’allègement considérable des frais de succession.
- La déduction des droits de mutation soit à l’achat, soit
les 5 années suivantes.
- La possibilité de protéger vos proches au moyen d’une
assurance décès-invalidité avantageuse.
