La loi Girardin

Les lois outre-mer

La loi Girardin fait partie des nombreux dispositifs de défiscalisation destinés à encourager l'investissement immobilier locatif. Elle a pour particularité de concerner l'investissement en outre-mer. L'objectif depuis 2003 est de favoriser le développement des Dom-Tom par des mesures fiscales incitatives. La mesure a aussi un aspect industriel et social.

Dans le cadre de la loi Girardin classique, l’investisseur réalise l’acquisition d’un logement neuf situé dans un territoire ou une collectivité d'outre-mer. Il bénéficie en contrepartie d’une réduction d’impôt proportionnelle à la surface du bien. La base de cette réduction fiscale est égale à la surface habitable du logement (augmentée de la surface de la terrasse dans la limite de 14 m²) multipliée par un plafond revu annuellement, et estimé à 2 645 € pour l’année 2016 (2 438 € pour les territoires non soumis à la TVA, soit la Guyane, Tahiti, Saint-Martin, etc.). L’investisseur bénéficiera dès lors d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 48 % du montant obtenu (le taux varie en fonction de la date d’obtention du permis de construire et de la situation géographique du bien).

Le logement doit être loué nu à titre de résidence principale pour une durée de 6 ans (l’engagement de location doit prendre effet dans les 6 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble). Le loyer et les ressources du locataires seront en outre plafonnés.

La réduction d’impôt est applicable à compter de l’année d’achèvement du bien (DAT). Elle est limitée à 30 600 € (ou 11 % des revenus du foyer fiscal) et doit demeurer en deçà du plafond des niches fiscales, fixé à 18 000 € par an pour les investissements réalisés outre-mer. Elle peut être cumulée à d’autres avantages fiscaux :

  • Déduction des intérêts d’emprunts et des frais d’acquisition
  • Abattement forfaitaire de 40 % sur les revenus locatifs des investisseurs Girardin bénéficiant du statut de micro-foncier (revenus bruts locatifs inférieur à 15 000 € / an)
  • Exonération de taxe foncière pendant les deux premières années dans la mesure où la déclaration est réalisée dans les trois mois suivant l’achèvement des travaux

Il est enfin possible de récupérer le logement Girardin après la période d'engagement de location pour affectation en résidence secondaire au soleil.

Malgré ses nombreux avantages, le dispositif Girardin « classique » est appelé à s’éteindre progressivement puisqu’il n’est valable que pour les permis de construire obtenus jusqu’à fin 2012. Or, un délai de 36 mois maximum doit être respecté entre la date d’obtention du permis de construire et la date de mise en location.

Le dispositif Girardin possède un volet industriel permettant à certains contribuables de bénéficier d'une très forte réduction d'impôt, parfois équivalente à leur dette fiscale. Il incite ainsi l'investisseur à devenir propriétaire de matériel industriel, puis lui permet de déduire 50% des sommes investies de ses impôts. Si le montant de la réduction d'impôt est supérieur à celui de l'impôt, le contribuable est titulaire d'une créance sur l'Etat. Cette dernière est utilisable pour payer l'impôt sur le revenu durant les 5 années suivantes. Au-delà d'une certaine somme, l'investissement requiert un agrément. Depuis 2015, les projets Girardin dépassant les 250 000 euros doivent impérativement recevoir l'agrément du ministère de l'Economie et des Finances.

La loi Girardin sociale est une transposition de la loi Girardin industrielle dans le secteur des logements sociaux en outre-mer. L'objectif est de financer la construction de logements sociaux (ou leur rénovation) en faisant appel aux investissements des contribuables français. Ces derniers bénéficieront en échange d'une réduction d'impôt. Le contribuable acquiert des parts de SCI ou de SAS qui louent pendant 5 ans les logements construits à un bailleur social. Le dispositif Girardin social permet de bénéficier d'une économie d'impôt allant jusqu'à 20% du montant investi.

La loi Pinel outre-mer

La loi Pinel Outre-Mer favorise l’investissement dans les départements d’outre-mer en accordant aux contribuables une réduction d’impôt. Elle est applicable jusqu’au 31 décembre 2016 (avec une vraisemblable prolongation jusqu’au 31 décembre 2017).

Tout contribuable français faisant l’acquisition d’un logement neuf à but locatif situé en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion, à Mayotte, à Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française et dans les îles Wallis et Futuna, bénéficie de ce dispositif. La réduction d’impôt est déterminée en fonction du montant de l’investissement et varie selon la durée d'engagement de mise en location du bien, soit :

  • 23 % du prix d’acquisition au profit des investisseurs s'engageant à louer le bien pour une période de 6 ans.
  • 29 % du prix d’acquisition au profit des investisseurs s'engageant à louer le bien pour une période de 9 ans.
  • 32 % du prix d’acquisition au profit des investisseurs s'engageant à louer le bien pour une période de 12 ans.

Le pourcentage de réduction d’impôt s’applique sur le prix de revient du bien immobilier, majoré des frais de notaire et dans la double limite de 300 000 € et 5 500 € / m². Le bénéfice fiscal est en outre limité à 30 600 € (ou 11 % des revenus du foyer fiscal) et doit demeurer en deçà du plafond des niches fiscales, fixé à 18 000 € par an pour les investissements réalisés outre-mer. Lorsque la réduction d’impôt au titre d’une année excède l’impôt dû au titre de cette même année, le solde de réduction d’impôt peut être imputé sur l’impôt des années suivantes (jusqu’à la 6ème année incluse). Le contribuable est tenu de louer son logement dans les 12 mois qui suivent la livraison du bien immobilier et s’engage sur une période minimale de 6 ans. Il doit également respecter les plafonds de loyer et les plafonds de ressources du locataire. Le nombre d'acquisitions sous ce régime est plafonné à deux logements par an.

La loi Pinel outre-mer présente donc un avantage fiscal non négligeable et permet par la même occasion de se créer un pied-à-terre sous les tropiques. L'investisseur peut en effet faire d’une pierre deux coups : défiscaliser durant les 6 dernières années de sa vie professionnelle, puis profiter une fois à la retraite de son charmant bien immobilier avec vue sur mer.

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